Статьи Адвокат Молдова, Адвокат Кишинев

   Разработчики законопроекта о создании в России рынка доступного арендного жилья столкнулись с трудноразрешимой проблемой. В легализации такого рынка сегодня не заинтересованы ни застройщики, ни частные собственники - арендодатели.

   Формируемый сегодня российский фонд некоммерческой аренды может заменить ныне действующую систему социального найма. Если это произойдет, жильцы неприватизированных квартир могут стать заложниками управляющих компаний.

 Факультет ненужных вещей

    Правительство РФ поставило задачу регионам «до января 2013 года обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода».

    Реализация такого плана требует внесения изменений в ряд действующих законов. В частности, по словам заместитель начальника отдела финансовых рынков Минэкономразвития РФ Екатерины Покопцевой, нужно переписывать заново чуть ли не всю 35-ю главу Гражданского кодекса («Наем жилого помещения»).

    Кроме этого, к воплощению правительственных замыслов решено подключить Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Агентство разработало систему ипотечного кредитования юридических лиц, строящих арендное жилье. В рамках этой программы уже сданы первые жилые дома для предоставления квартир в наем в Новосибирской области.

    Впрочем, строительные компании не спешат воспользоваться предложением АИЖК. Причина в том, что при строительстве жилой недвижимости, например в Петербурге, срок окупаемости новостройки при продаже квартир составляет от двух до четырех лет. При строительстве же под сдачу в аренду этот срок растягивается до десяти лет.

    «Строительство так называемых доходных домов, квартиры в которых будут сдаваться в аренду по рыночным ценам, невыгодно застройщикам - период окупаемости таких проектов слишком уж большой», - признает директор Института экономики города Надежда Косарева.

    Возможно, в перспективе властям удастся изменить отношение строительного сообщества к «доходному домостроению». Так, по словам Екатерины Покопцевой, решено, что квартиры будет сдавать не сам застройщик, а выкупившая дом управляющая компания.

    Правда, это повышает себестоимость каждого проекта. Сейчас обсуждаются различные варианты предоставления заинтересованным сторонам налоговых льгот.

 ЧП районного масштаба

    Впрочем, рынок арендного жилья не обязательно должен состоять из одних новостроек. На разных административных уровнях звучат предложения по привлечению к созданию фонда владеющих излишками жилья юридических и частных лиц.

    Например, Жилищный комитет Правительства Санкт-Петербурга совместно с ОАО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» подготовили пилотную программу, которая позволит более широкому кругу петербуржцев брать жилье у города в аренду. Новая программа станет дополнением к уже существующему коммерческому найму для очередников.

    Для реализации программы чиновники обещают задействовать не только принадлежащие городу помещения, но и частный жилищный фонд. Новое государственное учреждение выступит посредником между частными владельцами жилья и гражданами, желающими жилье снять.

   Похожий, но уже в масштабах всей страны, проект под названием «Жилищный спасательный круг» продвигает и Общественная палата РФ. В каждом регионе предлагается создать управления некоммерческой аренды жилья, которые будут искать арендодателей, готовых сдавать свои квартиры.

    При создании «вторичного» сегмента рынка доступной аренды государство также намерено раздавать налоговые преференции. В частности, как напоминает Екатерина Покопцева, владелец при сдаче жилья в аренду может не платить НДФЛ (13% от полученного дохода). А вместо этого зарегистрировать ИЧП и платить налог по упрощенной системе налогообложения (6% от дохода).

 Дети Арбата

    Даже при таких «поблажках» примерно 90% рынка аренды жилья все равно остается нелегальным. Россияне в большинстве вообще не готовы платить налоги со сдаваемого в частном порядке в аренду жилья. «Вывод рынка из тени - задача номер один», - отмечает Екатерина Покопцева.

    Конечно, при большом желании найти инструменты, заставляющие людей не скрывать доходы, вполне можно. Так вице-президент банка «Петрокоммерц» Сергей Постнов вспоминает американский опыт. Достаточно наделить контролирующие органы преимущественным правом получения жилья в аренду при любой сделке. То есть перед оформлением сделки по заявленной продавцом цене операцию должен оценивать представитель муниципалитета. И в случае если стоимость заведомо занижена, муниципалитет должен иметь право арендовать эту собственность вместо выбранного продавцом покупателя, а далее использовать по своему усмотрению.

    Но, похоже, желания искать реальные рычаги давления на «серый» рынок аренды в России сегодня пока нет. Иначе дело давно бы сдвинулось с мертвой точки.

 Белые одежды

    Итак, в настоящее время не являются сторонниками идеи создания рынка доступного арендного жилья ни строители, ни собственники «лишнего» жилья. Со скепсисом относятся к ней и представители финансового сообщества. Как заявляет президент Европейского трастового банка Андрей Крысин, при сложившихся сегодня в этой сфере отношениях всероссийская госпрограмма не имеет шансов на реализацию. По мнению заместителя председателя правления Нордеа Банка Андрея Мальцева, проекту элементарно не хватает экономической целесообразности.

    Зато идея создания рынка доступного арендного жилья получает безоглядное одобрение со стороны российского чиновничества. Представителей этого сообщества не столько беспокоит потенциальная затратность, сколько воодушевляет социальная направленность замысла.

    Во всех предлагаемых госструктурами начинаниях лишний раз подчеркивается, что рынок аренды должен быть ориентирован прежде всего на граждан, имеющих невысокий уровень доходов. Проще говоря, такая аренда должна быть существенно дешевле, чем в среднем по рынку.

   Так, в уже упоминавшемся проекте петербургского Жилищного комитета уточняется, что жилье в аренду предполагается сдавать по ценам в два раза ниже рыночных. При этом арендовать дешевое жилье смогут молодые учителя, малоимущие граждане, обманутые дольщики и горожане, работающие в приоритетных для Петербурга отраслях и сферах.

    И с этой точки зрения все становится на свои места. Если государство в рамках проводимой социальной политики готово доплачивать арендаторам из своего и региональных бюджетов, то для всех (кроме государства) исполнителей программы дело становится выгодным и привлекательным.

    Правда, бюджеты будут нести соответствующие расходы, скорее всего, в ущерб другим социальным программам. Достаточно вспомнить тот неприятный момент, что сейчас государство банально не может изыскать средства на капитальный ремонт жилья и предлагает переложить бремя расходов на плечи собственников, это жилье приватизировавших.

 Плаха

    Между тем россиян, кому не по карману даже комната в коммуналке и кто остро нуждается в улучшении жилищных условий, по подсчетам Фонда развития жилищного строительства РФ, примерно 11,5 миллиона семей. И, в конце концов, можно было бы только радоваться столь решительному подходу российских властей к проблеме обеспечения жильем своих граждан. Пусть не навсегда, а для временного пользования. И неважно, что в ущерб интересам тех россиян, кто свое жилье необдуманно приватизировал.

    Но обращает на себя внимание следующий момент. Достаточно часто, анонсируя шаги «по развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода», чиновники «оговариваются», что «некоммерческая аренда» имеет особую миссию. Она - ни много ни мало - придет на смену ныне существующей системе социального найма жилья.

    Проще говоря, в рамках масштабного изменения имущественного законодательства все нормативы, сегодня регулирующие сферу социальной аренды, могут быть упразднены.

    Между тем именно либеральность нынешних нормативов позволяет гражданам с низкими доходами иметь хоть какую-то крышу над головой. Для справки: по итогам первого полугодия 2012 года в России долги физических лиц за услуги ЖКХ составляют 113 млрд руб. Общий объем задолженности в СЗФО составляет 81 млрд руб., из них на долю граждан приходится 15 млрд.

    В перспективе же, как говорилось выше, собственником многоквартирного дома будет управляющая компания. При госдотациях такая компания сможет удерживать цены ниже рыночных. Поток госдотаций иссякнет - цены вырастут. Но если жилец начнет копить долги по счетам, с ним не станут церемониться в любом случае.

    Его выселят из одной квартиры, а в другую могут и не вселить, поскольку информация о долгах хранится в Бюро кредитных историй. Зачем другой управляющей компании такой квартиросъемщик?

    Таким образом, программа по созданию доступного рынка аренды несет россиянам с низкими доходами не благо, а дополнительные угрозы. Не случайно нововведение должно начать действовать одновременно с окончанием бесплатной приватизации - в 2013 году.